重庆市合川区三庙镇人民政府行政规范性文件

三庙府发〔2014〕66号

重庆市合川区三庙镇人民政府

   关于印发《重庆市合川区三庙镇农村土地流转管理办法》的通知

各村（居）委会：

《重庆市合川区三庙镇农村土地流转管理办法》已经镇党委政府研究同意，现印发给你们，希遵照执行。

                重庆市合川区三庙镇人民政府       

                       2014年6月23日            

重庆市合川区三庙镇农村土地流转管理办法

为了加强农村土地管理，保障群众利益，使我镇土地流转工作向符合国家土地政策，符合法律法规的正确方向发展。减少不必要的矛盾纠纷，让我镇土地流转工作能健康有序，合理流转，特制定以下管理办法：

一、各村社切实加强土地流转工作的领导和管理，凡是有到村社联系承包或转租土地的单位或个人，村社于第一时间向镇人民政府报告，并主动将流转单位或个人带到镇人民政府，由镇人民政府土地流转管理部门进行咨询和了解相关情况，并根据相关情况给村社提出合理的意见和建议，凡是在土地流转中没有向镇人民政府报告，造成集体和群众损失的，将追究相关责任人员的责任。

二、各村社在接待前来进行土地流转的单位或个人时，首先应要求进行土地流转的单位或个人提供相关身份的证明，道明土地流转用途，提供项目计划书、项目论证报告等材料，并做好风险评估，避免出现不必要的损失。

三、土地流转过程中，由业主与群众自行具体协商土地流转价格，签订土地流转合同。镇村社提供政策服务，全面把关，切实维护群众利益。土地流转过程中，村社要全程监督，为业主和群众在土地流转过程中当好参谋。

四、土地流转合同应一式四份，流转年限不得高于农村土地承包年限。村社必须和进行土地流转的单位或个人签订土地流转合同，注明流转年限、本村流转总面积等事项。流转合同草稿须经镇农村土地流转管理办公室审查，审查合格后再签订。流转合同及其它资料必须做成档案存档，并交一份到镇农村土地流转管理办公室备案。

五、在土地流转过程中，对于已与群众达成意向协议的业主单位或个人，村社应向业主单位或个人收取一定的保证金（按照流转面积大小，双方自行协商，建议在5万-30万之间），存入财政专户。收取保证金的目的是检验业主是否有诚意和办事业的标准，防止无故退出，不履行合同义务。该保证金应视业主项目投资建设达到一定规模，3－5年时间内退还。

六、土地流转依据具体情况，作好风险评估，建立风险机制及退出机制，切实保护群众利益。尽量向百亩以上的有实力的业主流转，对于百亩以内的土地流转项目，各村社要审慎处理。

七、对于全镇村社以前已形成的土地流转，没有通过镇村社的项目，各村社要抓紧时间与业主沟通，进行项目风险评估，完善相关手续，建立完善的土地流转手续。

八、各村社在土地流转过程中，一定要遵守国家的法律法规，依法合规的做好土地流转工作，最大限度的保障群众利益。

以上管理办法，于2014年　7　月　1　日起施行，请村社遵照执行。

附件：1.中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法

          2.农村土地流转合同（样本）

附件1

中华人民共和国农村土地承包经营权流转

管理办法

《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。

第一章　总 则

　　第一条  为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

　　第二条  农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

　　第三条  农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第四条  农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

　　第五条  县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

第二章  流转当事人

　　第六条  承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

　　第七条  农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

　　第八条  承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

　　没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

　　第九条  农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

　　受让方应当具有农业经营能力。

　　第十条  农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

　　第十一条  承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

第十二条  受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

第十三条  受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

　　第十四条  受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

第三章  流转方式

　　第十五条  承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

　　第十六条  承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

　　第十七条  同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

　　第十八条  承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

　　第十九条  承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

　　第二十条  通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

第四章  流转合同

　　第二十一条  承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

　　承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

　　第二十二条  承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

　　第二十三条  农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

　　（一）双方当事人的姓名、住所；

　　（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；

　　（三）流转的期限和起止日期；

　　（四）流转方式；

　　（五）流转土地的用途；

　　（六）双方当事人的权利和义务；

　　（七）流转价款及支付方式；

　　（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

　　（九）违约责任。

村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

　　第二十四条  农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

　　乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

第五章  流转管理

　　第二十五条  发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

　　承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。

　　第二十六条  乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。

　　第二十七条  乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

　　第二十八条  乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

　　第二十九条  采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权办法》的规定办理。

　　第三十条  从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

　　第三十一条  乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。

　　第三十二条  县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。

　　第三十三条  农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。

　　当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。

　　当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第六章  附    则

　　第三十四条  通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。

　　第三十五条  本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

　　转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

　　互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

　　入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

　　出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

　　本办法所称受让方包括接包方、承租方等。

　　第三十六条  本办法自2005年3月1日起正式施行。

附件2

农村土地流转合同

甲方：__________________________

乙方：__________________________

　　双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。

　　一、流转标的

　　甲方同意将其承包经营的位于三庙镇_______村______社____亩土地的承包经营权流转给乙方从事____________________生产经营。

转包土地详细情况

　　二、土地承包经营权流转的期限和起止日期

　　双方约定土地承包经营权流转期限为______年，从_______年____月___日起，至____年_____月_____日止，期限不得超过承包土地的期限。

　　三、流转价款、补偿费用及支付方式、时间

　　（一）乙方同意每年______月____日前分____次,按______元/亩或实物         公斤/亩，合计______元流转价款支付给甲方。

　  四、土地交付、收回的时间与方式

　　甲方应于      年    月    日前将流转土地交付乙方。乙方应于        年       月    日前将流转土地交回甲方。

　   交付、交回方式为     ，并由双方指定的第三人       予以监证。

　　五、甲方的权利和义务

　　（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。

　　（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

　　（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

　　六、乙方的权利和义务

　　（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。

　　（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用。

    （三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。

　　七、合同的变更和解除

　　有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。

（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

　　（三）一方违约，使合同无法履行的；

　　（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

　  （五）因不可抗力使合同无法履行的。

　　八、违约责任

　　（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。

　　（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金         元。

　　（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。

　　（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。

　　（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。

　　1.不按合同规定用途使用土地的；

　　2.不按时交纳土地流转费的。

　　九、特别约定

　　（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第____种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。

1. 甲方收取；

2. 乙方收取；　

3. 双方各自收取________﹪；

　　4. 甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。

　　（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。

　　（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。

1. 归甲方所有，甲方不作补偿；

2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；

3. 由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。

　　（四）国家征用土地、（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。

　　十、争议的解决方式

　　在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的可提交仲裁委员会仲裁也可依法向人民法院起诉。

　　十一、其它约定

　　本合同一式四份，甲方、乙方各一份, 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份,自双方签字或盖章之日起生效。

　　如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。

　　本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

         甲方：                             乙方:

                        年 月 日                           年 月 日